Alışveriş Mağazaları İçin Yatırımlar Sürüyor

Bu topraklarda ilk alışveriş merkezi­nin açılışının üzerinden 19 yıl geçti. Kapıların ziyaretçilerine aralamalarına aylar kala yerli ve yabancı markaların yer kapma telaşına düştüğü alışveriş merkezlerinin Türkiye macerası 1988 yılında kurulan Galleria ile başladı. Bugün ise ülke genelinde 176 ­alışveriş merkezi bulunuyor. Bunlardan 120’si Anadolu’daki çeşitli illerde, 56’sı İstanbul’da…

Tahminler 5 yıl içinde bu rakamın ikiye katlanacağı yönünde. Rakamlar fazla gibi görünse de kiralanabilir alan açısından değerlendirildiğinde Türkiye, bu konuda Avrupa ülkelerinin oldukça gerisinde kalıyor. Örneğin, bin kişi başına Norveç’te 734, İngiltere’de 230, İtalya’da 121, Çek Cumhuriyeti’nde 80 metrekare kiralanabilir alan düşüyor. Türkiye ­ise bu rakam şimdilik 47,6 metrekare. An­cak özellikle büyük metropollerin pek, semtinde bir alışveriş merkezinin bulunması, ’pazarın ne zaman doyuma ulaştığı sorusunu akla getiriyor. Alışveriş merkezi kiralama yönetimi alanında uzman isimlerle görüşüp bu soruya yanıt aradık. Türkiye’de halen faal durumda olan 176 merkezde 3 milyon 300 bin metrekare brüt kiralanabilir alan bulunuyor. Her geçen gün mevcut alışveriş merkezlerine bir yenisi ekleniyor olsa da sektör temsil pazarın kolay kolay doyuma ulaşmaya görüşünde birleşiyorlar.

Bu Pazar Doymaz
Çok değil birkaç yıl öncesine kadar yatırımcılar, inşaat çalışmalarının bitmesine yakın kiralama yöneticileriyle temasa geçiyordu. Bugün ise çalışılacak isimler daha proje aşamasındayken belirleniyor. Çünkü söz konusu isimler sadece kiralama konusunda değil marka karmasının belirlenmesinden ziyaretçi trafiğinin yönlendirilmesine kadar pek çok konuda yatırımcıya yön veriyor. Alışveriş merkezi kiralama yönetimi alanında en kıdemli isimler denildiğinde akla ilk olarak MLM Yönetim’in kurucusu Lütfi Bayrav, AVM Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum ve Alkaş Danış­manlık’ın kurucusu Avi Alkaş geliyor.

1998’den bu yana 29 alışveriş merkezinde 750 bin metrekare alan kiraladıklarını açıklayan Lütfu Bayrav, Türkiye’de hala 3 mil­yon metrekare kiralanabilir alan olduğunu belirtiyor. 2007’den sonra İstanbul’da lokal, Anadolu’da da küçük ölçekli alışveriş merkezlerinin gelişeceğini söyleyen Bay­rav, "Pazarın doyumuna ilişkin değişik ra­kamlar telaffuz edilebilir. Bu konuda so­mut rakamlara bağlı kalmak istemiyorum. Çünkü bu, kişilerin gelirlerine, harcama kapasitesine, gerçek müşterinizin kim ol­duğuna da bağlı. O yüzden pazar, ’şu nok­tada doyuma ulaşacaktır’ demek zor. Yatırımcıların her birinin istediği noktada alışveriş merkezi açma hakkı var ama sağlıklı ve doğru büyümek gerekir. Bu nedenle res­mi mercilerin bazı kararlan, trafik gibi de­taylan göz önüne alarak vermesi lazım. Kritik olan bir başka nokta marka ve pera­kendeci sayısının artması. Ancak, bu tek başına yetmiyor. Aynı zamanda tüketim anlayışı da değişmeli" diyor.

Pazarın kolay kolay doyuma ulaşmayaca­ğını düşünen bir başka isim de Alkaş Danışmanlık’ın kurucusu Avi Alkaş. ı99iden beri alışveriş merkezleri ve perakendecilik sektöründe danışmanlık hizmetleri veren Alkaş Danışmanlık’ın referansları arasında Akmerkez, Carousel, Kipa, Metrocity, Te­pe Nautilus, Olivium gibi önemli merkez­lerin adı geçiyor. Bugüne kadar 28 merkez­de 900 bin metrekareye yakın alan kirala­yan Alkaş Danışmanlık tarafından, geçen yıl üç merkezde ı20 bin metrekare, bu yıl da altı merkezde 382 bin metrekare alan ki­raya verildi. Avi Alkaş, her ne kadar bazı bölgelerde aşırıya kaçılmaya başlandığı düşünülse de, alışveriş merkezlerinin sayısal ve alansal toplamının doyuma ulaşmasına daha çok yol olduğu görüşünde.

Avrupa İle Kıyaslamayın
AVM Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum ise Avrupa ülkeleriyle metrekareleri birebir kıyaslamanın çok doğru bir yöntem olmadığını düşünüyor. Yur­dum bunun nedenlerini de şöyle açıklıyor: "Türkiye’de ilk alışveriş merkezi yapılmaya başlandığında yaklaşık 30 bin metrekare kiralanabilir alan vardı. Fakat geçen iki yıl­lık dönemde yapılan projelere baktığınız­da bunların 60-70 binli rakamlara çıktığını göreceksiniz. Metrekareler büyüdü ama çarşılarda bulunan mağaza adetleri yine 160-170’li rakamlarda dolaşıyor. Çünkü alışveriş merkezleriyle birlikte perakendecilerin toplam satış oranı da büyümeye başladı, koleksiyonlar genişledi, perakende talebi arttı."

Bunun hem yeni yerli markaların oluşmasından hem de bugüne kadar Türkiye’ye girmekte tereddüt eden yabancı markların pazara girme karan almalarından kaynaklandığını belirten Yurdum, mevcut alışveriş merkezlerinin bu talebi karşılamaya yetmeyeceğini bu nedenle de yeni merkezlere ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor. Yurdum sözlerini şöyle sürdürüyor: "İlk yapılan alışveriş merkezlerinden birisi ­Akmerkez. Daha sonra o bölgeye Kanyon ve Metrocity yapıldı. Yakınlarında açılacak yeni bir çarşı her halükarda bu üçünde bulunmayan başka markalan içerecek. Yoğunlaşmaya biraz böyle de bakmak lazım. Yeni yeni markalar geliyor ve yer alacak alışveriş merkezi bakıyorlar. Önümüzdeki günlerde 70-80-100 bin metrekarelik, bünyesinde 250-300 mağaza barındıran projeler görmeye başlayacağız. Bunlar bilinçli yatırımcılar tarafından yapılacağı için çok sorun olmayacağı umudunu taşıyor. Önemli olan bu projelerin sağlıklı fonksi­yonel yapılara sahip olması."

Yeni Yatırım Alanı Anadolu
Proje yapmak kadar onu yaşatmak da önem taşıyor. Sektör temsilcileri önümüzdeki dönemlerde sadece büyük ölçekli, doğru noktalarda konumlanan, doğru kar­maları olan, en önemlisi de iyi yönetilen alışveriş merkezlerinin ayakta kalacağını düşünüyor. Yakın gelecekte İstanbul’daki pazar doyuma ulaşsa bile modem pera­kende yatırımlarının Anadolu’ya doğru kayması bekleniyor. Bugün İstanbul dışın­daki illerde 120 alışveriş merkezi faaliyet gösteriyor. Bu bölgelerde yapılması planla­nan merkez sayısı ise 52. Ayrıca 32 projenin de inşaatları halen devam ediyor. Gerek yerli gerekse yabancı yatırımcıların gözde­si olan İstanbul’da ise merkezi semtler ye­rine yan mahallelerde lokal alışveriş mer­kezleri açılması bekleniyor.

İstanbul’un trafik problemi çözülmediği sürece bölgesel alışveriş merkezlerinin avantaj olacağını söyleyen Aydın Yurdum, Anadolu’daki kentleri ise önemli proje geliştirme alanları olarak görüyor. Yurdum açıklamalarına şöyle devam ediyor: "Sektörde çok önemli bir sıcak para girdisi var. 100 civarında yeni alışveriş merkezi geli­yor. Alışveriş merkezi çalışmaları İstan­bul’un Avrupa yakasında yavaşlayıp Asya yakasında artabilir. İki sene sonra kaç proje yapılacağını değil hangi projelerin yaşa­dığını konuşuyor olacağız. Beylikdüzü’nde 20’nin üzerinde proje yapılıyor. Bunun kaç tanesi kayda değer ona bakmak lazım. Ki­mi çok ufak kiminin de otoparkı yok. Bu bölge yakında alışveriş merkezi mezarlığı­na dönüşecek gibi görünüyor. Migros dı­şındaki projelerin yaşama şansı olduğunu düşünmüyorum."

Büyük ölçekli alışveriş merkezi projelerini geliştiren, planlayan, kiralayan ve yöneten şirketlerden birisi de Ece Türkiye. Sektör ve marka karmasının belirlenmesi, kira kontratlarının yapılması, kiracı ilişkileri­nin yürütülmesi gibi hizmetler veren fir­manın yönetiminde yedi alışveriş merkezi bulunuyor. Bugüne kadar toplam 300 bin metrekare alan kiraya verdiklerini açıkla­yan Ece Türkiye Alışveriş Merkezleri Yönetimi Departman Müdürü Özgür Beki­roğlu, "En fazla alışveriş merkezine sahip olan İstanbul’da bin kişiye düşen kiralana­bilir metrekare alanı 96, Anadolu’da bu ra­kam 37 iken Almanya’da 153, Polonya’da ise 102 metrekare. Türkiye’de hala pazar nispeten yeni ve gelişmeye açık. Sonuçta hem Anadolu’da hem de İstanbul’da alış­veriş merkezi açmaya elverişli yerler, şehir­ler mevcut. Bu da Türkiye pazarının bir do­yuma gelmediğini gösteriyor" diyor.

Buralara Gidenler Mutlu Mu?
Türkiye’de metrekaresi 8 dolara da 250 do­lara da kiralanan mağazalar var. Rakamlar sektöre, mağazanın büyüklüğüne, marka­nın yapısına göre değişiyor. Alışveriş merkezlerinin başarıya ulaşmasında lokasyon, marka karması, bu karmayı oluşturan pera­kendeciler, mal sahibi, yatırımcının kiracı­ya bakış açısı gibi pek çok unsur etkili oluyor. Sektör temsilcilerine göre en kritik ko­nulardan birisi de yatırımcının perakende­ciyi bir ortak gibi görmesi ve buna dönük ki­ralama yapması.

Piyasada yapılan en büyük yanlışın projele­ri tek bir mağazanın metrekaresine bakarak değerlendirmek olduğunu düşünen Aydın Yurdum, "Bazen ödenen rakamlara şaşırıyo­rum. Şu anda üç dört proje için 200-250 dolar gibi alışılmadık rakamlar konuşuluyor. İn­sanlar bu rakamı çıkartacaklarını ya da mar­kalarının tanıtacaklarını bildikleri için veriyor­lar. Önemli olan alışveriş merkezlerinin orta­lama rakamlarına bakmak. Buna baktığımızda Türkiye’de kirası 100 euro üzerinde olan çarşı pek yok denilebilir. Varsa bile bir iki tanedir. Akmerkez için ı50- 200 dolarlar telaffuz edili­yor. Bildiğim kadarıyla yıllık kira geliri 44 mil­yon dolar. Ortalaması 125-130 dolar eder. Türkiye’deki en yüksek ortalama bu. Şu anda İstinyepark, City’s Nişantaşı, Capacity sektö­rün yıldız projeleri. Rakamlarının diğerlerine göre daha farklı olması çok doğal. City’s Nişantaşı’nın bulunduğu semtte böyle başka bir mekan daha yok. Bakırköy’deki Capacity için de aynı şey geçerli" diyor.

Alışveriş merkezi kiralama yönetimi ala­nında faaliyet gösteren firmalar, kira kriterlerini belirlerken öncelikle merkezin bulunduğu bölgeyi ve hedef tüketici kitle­sinin sosyo-ekonomik yapısını göz önün­de bulunduruyor. Gerek ulusal büyük mar­kalar gerekse bölgesel yerleşmiş markalar değerlendirmeye alınıyor ve gelişen pera­kende sektörüne uygun düzenlemeler ya­pılıyor. Metrekare fiyatlarında ise mağaza kategorisi, alan büyüklüğü, merkez içi ko­num gibi unsurlar belirleyici oluyor.

Sokak Mağazalarına Etkisi Büyük
Dünyada alışveriş merkezlerinin tarihi es­kilere, 19501i yılların başına kadar uzanıyor. ABD’de insanların şehirlerden çıkıp banli­yölere yerleşmesi ile sokak mağazacılığına alternatif olarak alışveriş merkezleri geliş­meye başlıyor. Türkiye’de şimdilik, 81 ilin 35’inde alışveriş merkezi bulunuyor. Şimdi­lik diyoruz çünkü 49’u İstanbul’da olmak üzere 81 merkezin inşaat çalışmaları devam ediyor. Önümüzdeki dönemlerde yapılma­sı planlanan alışveriş merkezi sayısı ise 89. Peki, alışveriş merkezlerinin sayıca artma­sından sokak mağazaları nasıl etkileniyor? Sadece İstanbul’ da 56 aktif, 49 inşaat halin­de, 37 tane de planlanan alışveriş merkezi bulunuyor. Merkez sayısının çoğalması özellikle küçük ölçekli işletmeleri zora soksa da bazı sokaklar popülerliğini koru­maya devam ediyor. İstanbul’da Bağdat, İstiklal, Abdi İpekçi, Ankara’da Ulus, Kızılay, İzmir’de Alsancak, Gül Sokak, 1’.­ya da Kaleiçi, Işıklar, Bursa’da Heykel, Altıparmak, Konya’ da ise Zafer Caddesi 5­alışveriş mekanlarından sadece birkaçı. Sokaktaki mağazaların hedef kitlesi alışveriş merkezlerinden farklı olduğunu belirten Lütfi Bayrav, aslında bire alışveriş merkezi sayılan Abdi İpekçi, Bağdat Caddesi gibi lüks semtlerde sokak aralarındaki küçük işletmelerin süreçten etkileneceğini dile getiriyor. Bayrav, küçük ­ölçekli mağazaların ya kapanacaklarını ya da toplu alışverişin olduğu merkezi taşınacaklarım öngörüyor.

Alışveriş merkezlerinin genellikle 20-25 oranında daha fazla satış yapılmasını sağladığına dikkat çeken Avi Alkaş ise sokak mağazacılığından alışveriş merkezine doğru önü alınamaz bir akış olduğunu söy­lüyor: "Hijyenik, konforlu, otopark avantajlı mekanda alışveriş keyfi yaşanıyor. Caddelerde dönüşüm ve ayrışma başladı. ama yine de etkilenmeyen veya aksine satış artıran caddeler de var. Genelde ana deki caddeler cazibelerini sürdürüyor.

Kaynak: Turkishtime Dergisi